10億円の区分マンションを買う方法

時期により、不動産投資を取り巻く環境は変化していますが、今を最も象徴する言葉といえば、「高い！」「融資がつかない！」の2つでしょう。

どうしたら、この状況を打開できるのでしょうか。

収益物件ポータルサイトをチェックすると、 「値付けを間違っているんじゃないの？」 と勘違いするくらい低い利回りの物件が掲載され、まさかとは思いますが、それがあっという間に売れていきます。

果たして、こんな環境で不動産を購入しても大丈夫なのでしょうか。

実を言えば、価格が高いことそのものは大きな問題ではありません。

利回りが高くなくても、購入した不動産からしばらくの間賃料を回収し、想定した価格以上で売却ができれば、 保有期間トータルで利益を出せるので良いのです。

銀座や渋谷などの一等地で、大富豪がとんでもなく低い利回りの不動産を買って行くのは、需要の増加や再開発などで賃料や価格が上がるという確信があるからです。

利回りの低い超一等地の物件購入には、とんでもない金額の自己資金が必要なので、普通の投資家には手を出せません。

しかし、超一等地のビルではなくても、保有期間トータルで収益を出せること。いわば「出口が見通せる」不動産を購入することは、これからの不動産投資で失敗しないための必須の要件と言えるでしょう。

融資情勢が厳しくなったのは事実ですが、実際には以前と変わらず、またはそれ以上のペースで融資を受け規模拡大に成功されている投資家さんも少なくありません。

今の時代において「融資が厳しい」というのは、次の２点からです。

会社員（サラリーマン）向けの定型的な融資を扱う金融機関の数が減り、融資枠自体も縮小した。

物件価格が相対的に高くなり、金融機関の「積算評価」との乖離が大きくなったため、評価が出ずらくなった。

というのが正確な説明でしょう。

一棟ものアパート・マンションを買うために多額の自己資金が必要になり、買えたとしてもあとが続かない状況に、あなたも手詰まりを感じているかもしれません。

そして、これらを解決するための一つの方法が、これからお伝えする「区分マンション投資」なのです。

「区分マンションは、悪い業者が知識のないサラリーマンをだまして売りつけるもの」だと思っている方は少なくないかもしれません。実際に、言われるままにマンションを購入して、大損している人は数多くいます。

しかし、例えば著書を多く出版されている有名な芦沢晃さんは、立地が良く競争力の高いワンルームマンションを50戸以上も所有し、大成功されています。

区分だろうと、一棟ものだろうと、大切なのは「正しいやり方を知っていること」です。

そして今回お伝えするのは、ワンルームではなく「ファミリータイプ」の区分マンション。

俗に言う「分譲マンション」と呼ばれるタイプの不動産を購入していく方法です。

2DK～4LDKくらいが中心のファミリータイプ区分は、ワンルームなどの単身者向けに比べて利回りの面で劣るため、投資と考えて購入する人はさほど多くありません。
投資物件としての「市場規模」は、あまり大きくないと言えるでしょう。

そう。
「投資物件」としての市場規模は。

しかし、ファミリータイプの区分マンションは「その部屋をマイホームとして購入対象にしている」人達、いわゆる「実需層」がとんでもないボリュームで存在しています。

例えば、収益物件の最大手ポータル「楽待」で東京都のファミリータイプ区分を検索してみると、945件の掲載がありました。（物件種別「区分マンション」専有面積50㎡以上で検索）

これを、実需向けのポータルサイト「SUUMO」にて、同じ条件で検索してみると、なんと18,133件出てきます。楽待の約19倍です。

これを「実需は競合が多くて厳しい」と感じているようでは、残念ながらセンスがありません。「実需の市場規模が圧倒的に大きい」と考えるべきでしょう。
事実、楽待とSUUMOでは、アクセス数や利用者数などにおいて圧倒的な差があります。

そして、完全に同じスペックの部屋がふたつあり、

ひとつはリフォームがされていてすぐにマイホームとして居住できる
もうひとつは賃貸中。入居者はいつ退去するのか分からず、購入前に室内を見ることもできない

という状態であったら、どちらが安く買えるかお分かりでしょう。

事実、こちらのマンションでは面積がまったく同じ2つの部屋が、「収益物件」と「実需向け」として同時に売り出されていましたが、このように大きな価格差がはじめから生じています。

＊当セミナー資料より

つまり、ファミリータイプの区分マンションは、「マイホームとして実需層に高く売る」という手堅い「出口」がはじめから確保されています。

スルガやオリックス銀行の意向ひとつで、物件価格が何割も下落する可能性がある
その結果、売れる価格が残債を下回って処分できない
売るも地獄、持つのも地獄という悲惨な結果につながりかねない

という一棟もの収益物件のリスクを、ファミリー区分では最小限に抑えることができるのです。

ここでようやく、教材の紹介をさせていただきます。

収益物件として購入・賃貸し、実需層向けにマイホームとして売却するというのは、数あるファミリー区分マンション投資のメリットですが、この教材ではこのほかのメリットはもちろん、物件の探し方や選別方法、さらには融資や管理運営まで詳細な解説がされています。

大ボリュームであるため、ここで全てをご紹介することができませんが、その一部を列挙すると・・・

区分マンションが「確実に利益を出せる」理由
なぜシングルではなくファミリーなのか？
今も昔も、絶対に価格差が出るカラクリ
抜群の安定度を数字で検証
収益物件と実需物件、圧倒的な「市場規模の差」について

仕組みを作って弱者を蹴散らす手法
良いところばかりではない！気をつけて取り組むポイントとは？

売り物件を見つける様々なルート
良い物件でもライバルが一瞬で検討を止めてしまう「あるワード」とは？
購入基準はこうやって作れ！
究極の目利きを可能にする「トリプルゲージ選別法」の全て

無料で使える分譲マンション投資の強い味方
実際の売り物件を、セミナー会場でライブ選別！
分譲マンションは管理が命。現地確認のチェックポイント
価格交渉と買付のタイミングについて
良い物件は蒸発する！調査を「見切る」のはココだ

「区分は与信を毀損する」の大ウソ
むしろ一棟ものより融資を受け続けられる「3つの理由」とは？
金融機関との関係強化法
融資において「絶対に満たすべき」2つの指標とその数値

区分自主管理の大きなメリット
「売却」か「再賃貸か」を判断するための「ある数値」とは？
一回の現地訪問でリフォームから入居まで決めるルーティン
再販会社のすごいリフォームレベルを知れ！

ファミリー区分投資の「行き着くカタチ」
区分投資が実現する「楽しい人生」の全体像

この手法は個人の力量や特別なネットワークなどに頼る必要が少なく、「セミナーの内容をそのまま実践すれば、同じ成果が得られる」という「強い再現性」が特長です。

一棟ものや戸建など、他の投資手法で成果が出ていなかった方が、歩みはさほど早くなくとも着実に失敗泣く規模を拡大していくための、打開策となる可能性は十にあるでしょう。

自分の実績について紹介させていただきましょう。

ぼくは、2010年から区分マンション投資を本格的にスタートさせ、2021年末には保有総額で10億円を達成しました。
いわゆる「区分メガ大家」です。

10億円分の区分から得ている家賃は月額650～700万円ほど。
区分からのキャッシュフローは年間1千万円強と、さほど多い訳ではありませんが、その裏で毎年数件の持ち物件を売却し、キャッシュフローの何倍もの「売却収入」を得ています。

一棟もの物件や戸建に比べて、駅からも近い良い立地にあることが多い区分マンションは、空室が出てもすぐに埋まりますので入居率は常に98％以上。
退去の度に必ず売却をするのであれば、理論上入居率は100％で推移させられます。

地方の高利回りアパートや、空室だらけの物件を再生するスタンスなども経験していますが、昨今の市況を受けて今後も区分マンションへの投資は継続していくと思います。

なにしろ、ここではこんな偉そうなことを話しているものの、日々の実務はスタッフさんにお任せで自分がやらなければいけないことは、ほとんどありません。
それはこの区分マンション投資に「属人性（自分がやらなければ成立しない）」がほとんどなく、仕組みに沿って運営していけば半自動的に規模と収益が増え続けていくからです。

一等地に土地を買ってRCマンションを新築するのが真に洗練された投資だとするならば、ぼくが実践しているファミリー区分マンション投資は、「ハードルの極めて低い、ほぼ誰でも同じことができる、そこそこ洗練された投資」であると言えるでしょう。