2005年から続いている
「頑張る大家さんのための羅針盤」
プレミア投資部は
- 経済的自由を獲得した運営メンバーが
- 自身の収支と活動を公開しながら
- 様々な知識とノウハウを共有することで
ご自身の不動産投資を事業として成長させ、
経済的自由を獲得するためのお手伝い
をしていく制度です。
「壁」を越えるための「仕組み」
リタイア、FIRE、不労所得などの言葉に興味を持って不動産の活動をしてみたものの、規模が伸び悩んだり、活動が長い間停滞していたり、モチベーションが頻繁に下がったりするのは「永続的に成長していく仕組み」が構築できていないからでしょう。
こんな「壁」を感じたことはありませんか？
- 物件価格が高騰していて、買えるものが見つからない
- 銀行から求められる自己資金がドカンと増えた
- それでも融資を使って買い進めるべきか、見切って現金購入へ舵を切るか
- 利回りは高い片田舎のアパート。満室経営する自信がない。
- RC？木造？地方？都心？区分？戸建？何を基準に決めればいいか分からない
- 金利を取るか、融資額を取るか
- とにかく借金が怖い
- お金を借りることばかり考えているけど、ちっとも審査に通らない
こういった壁は、全て運営メンバーの誰か（または全員）が通った道であり、または現在進行形で頑張っているテーマでもあります。
プレミア投資部が単なる「ノウハウコンテンツ」をお届けするのではなく、「メンバーが実際に考え取り組んでいること」を公開しているのは、皆さんに「なるほど、参考になった」で終わってほしくないからです。
書籍やセミナーとの違い
プレミア投資部が「なるほど、参考になった」で終わらない理由は、こんなところにあります。
1
運営メンバーが収支や活動を包み隠さず公開しているから
決断や行動は、他人から「指示される」ものではなく「影響を受けて自発的にする」ものだと思います（これまでの人生で本当に頑張った時のことを思い出してみてください）
メンバーの生々しいレポートや動画から、何かの良いきっかけ、気付き、やる気などが得られるからこそ、10年以上も会員を継続されている方が多くいらっしゃるのでしょう。
2
メンバーがそれぞれ、
全く違ったタイプの不動産投資をしているから
不動産投資ノウハウを教える人や学ぶ場は多くありますが、特定のスタンス・手法に偏りがちなのは否めません。
プレミア投資部のメンバーは、購入しているエリアや種別、融資の活用や管理までそれぞれまったく異なったスタンスなので、そういった偏りがありません。リアルな収支と活動を知った上で、ご自身の判断材料にしてください。
3
「どこかで役立つ」細かい知識と情報が蓄積できるから
プレミア投資部では、特定のテーマ（「融資」とか「節税」など）を扱った知識や情報提供だけでなく、細かい話・些細なことについても多くお伝えしています。一例を挙げると
- 築年数の割に修繕費が安い理由
- 赤字の自販機でも設置しておくべき場所
- 入居者夜逃げの対処
- 業者さんとの懇親会ノウハウ
- 税理士さんをどう選ぶべきか
- トイレタンクの部品はどうなっているか
こういう話はその場では「ふーん」で終わるかもしれませんが、神は細部に宿るものです。他の大家さんが知らないことを知ることで、他人が買えない物件を買えたり、コストを下げられたりといった差がついていくはずです。
「別に興味なかったけど、知っておいて役だった」というのが、他のセミナーや不動産書籍では得られない、プレミア投資部ならではのものです。
下記の７大コンテンツと
サービスを提供しています
- アクティブ大家の収支・活動レポート
- 収支と活動の解説動画
- ゴールド会員さん向けスペシャルコンテンツ
- メンバーとゲストに直接質問できる「お悩み解決隊」
- 売買仲介手数料の割引
- 定期的に実施するセミナ－＆イベント
- 電話・対面によるコンサルティング
詳細はこちら↓↓↓
アクティブ大家の収支・活動レポート
PDF35枚以上のボリューム
かつては「大家の財布の中身レポート」と称して、10年以上も人気を博している人気コンテンツ。けいすけ、NSX松田などの大家さんの本当の収支と活動を包み隠さず公開する、他では見られない情報が満載です。
＝ 内容例 ＝
物件ごと、部屋ごとの家賃収入 ／ 支払利息
管理会社へ支払う管理料 ／ 仲介会社に支払う広告料
エレベーターのメンテナンス費用
コインランドリー売上 ／ 清掃費用
屋上に設置した携帯アンテナからの収益金
金利 ／ 敷金・礼金 ／ 借入をしている銀行名
毎月のローン返済額 ／ ローンの残債
ローン支払い期間 ／ 物件の概要と購入金額
リフォーム費用の全明細 ／ 固定資産税
自動販売機の売上
収支と活動の解説動画
60～70分の動画
当月の収支や活動について、メンバーが解説する動画です。
収支そのものだけでなく、持ち物件に関する様々なトピックを交えて毎月新しい発見と学びがある映像をお届けします。
スペシャルコンテンツ
メンバーやゲストのコラム
ゴールド会員さん向けSP動画
運営メンバーが、いま会いたい人、いま知りたいことを会員の皆様と共有するために、セミナーやインタビュー、対談、コラムなど様々な形でお届けするコンテンツです。
- サイトの記事を、より具体的に突っ込んだもの
- セミナー映像
- 秘匿性の高いノウハウについてのレポート
- インタビューや講演の音声
などを、毎月2～4本お届けします！
運営メンバーの体験談や新しいノウハウもお届けします。
メンバーとブレインに直接質問できる
｢お悩み解決隊｣
運営メンバーやコラム執筆者など、総勢10名超の回答陣が会員の皆様のお悩みに回答します！ヘビーユーザーも多い人気のサービスです。
これまでにあった質問例
- この物件を購入すべきかどうか。自分が考える懸念点は妥当なのか？
- 銀行の開拓で行き詰まっているけど打開策はないだろうか。
- ボロ戸建のセルフリフォーム！！気をつけるべき点は？
- 大規模修繕の見積もりが届いた…これって金額大丈夫？
- いつまで経っても空室が埋まらない。サイトの掲載内容は問題ない？
- 管理会社のレベル低下が気になる。変更を検討すべきかどうか。
- 今年の利益が●●円でそう。有効な節税対策はありますでしょうか。
具体的な相談事例
これまでも、ありとあらゆる質問が送られてきましたが、「分からない」で回答できなかった質問はひとつもありません。
シルバー会員の方は月に1回まで。ゴールド会員の方は回数無制限で質問をいただけます。
▼クリックすると質問・回答例が表示されます
- 店舗を住居に変更するべきか？
- ＜ご質問＞
福岡県の地方に一棟マンションを所有しています。 現在、入居付けについては、管理会社がよく動いてくれており、住居部分は満室状態が続いております。最近では、退去前に決まる状態が続いています。 住居：27戸／店舗：2戸（1F／2F）
ただ、店舗（2F）については、入居付けが弱く1年以上も空き状態です。
（1Fには、電気店が長く入っています。）
地方とはいっても県の各機関があるくらいの中核都市で、特急の停車駅でもあるのですが、商店街に活気があるとはいえません。店舗 → 住居への変更も考えましたが、家賃5年分以上になりそうで踏み切れていません。
店舗は、日当たりのよい42㎡で広いベランダがついており、駐車場1台つきで、当然家賃も低く押さえています。店舗前に立て看板を立てたりしてみましたが、効果はあがっていません。
管理会社からは、店舗については他の会社で紹介してもらってもよいと言われてます。（あきらめムードです。）いわゆる空中店舗の入居付けでかなり難しいとは思います。もし、入居付けについて、よいアドバイスがありましたら、お願いします。
【回答者】
編集長けいすけ
ぼくも以前は店舗物件を持っていましたので、（1Fでしたが） 回答をさせていただきます。
まず、不動産会社には店舗に強いところと弱いところの差が激しいので、強い業者さんを見つけてそこに依頼することが大切です。それでも、人通りが少ない（1分間の通行人10名以下）だと、住居と違って本当に決まらないこともあります。
その場合は、1Fのテナントさんに話をして激安の倉庫や事務所として使っていただくなどの手段を取るしかないでしょう。 - 退去後のリフォーム費用は適切か？
- ＜ご質問＞
先日、アパートの退去後のリフォームで37万円ほどかかると管理会社から連絡を受けました。このような高価になってしまうのは、床なりがして、大工仕事が入り、そのための費用として15万円ほど費用が必要となるのためとのことでした。
通常は退去後のリフォームは15～20万円程度とのことです。この件に関していくつか質問があります。
①退去後リフォーム費用は、通常15～20万円というのは常識的な値段でしょうか？
②床なりの修理で15万円の費用は妥当ですか？
③上記費用を削減する方法などはありませんか？
【回答者】
NSX松田さん
①部屋の広さにもよりますが、ワンルームですとクリーニング代で2万5千円、壁紙の交換で6畳の一部屋5万円程度掛かります。
それから床（CF貼り替え、フローリング張り）や各種調整等（水回りパッキン交換、建具調整など）の作業が発生してしまうと、部屋の全体をリフォームした場合にワンルームでは15万円から20万円のリフォームは普通にかかってしまいます。
通常は、一度この全体リフォームをしてしまえば、それから2年くらい入居して、またリフォームになったときにはそれほどかからなくなるでしょう。
②床なりの種類にもよります。
床が壁面にこすれてなる床なりであれば、ほとんどかからず、床が根太にとめている部分の緩みからでは、ビスのうち増しでできる場合もあります。
床なりで、根太から直す場合は、床を全部剥がして、根太を補強し直し、再びフローリングを張り直す、場合は15万円の値段はやや高めですが妥当であると思います。
③まずは、管理会社が提示するリフォーム箇所を現地に行き確認をするところからはじめて、壁紙貼り替え一式○○円など書かれている場合は、居室なのかキッチンなのかわからないのでそのような場合は、その特定と、材料の使用数が大体あっているのか確認してください。
平米単価が安くても、使用数量で割増があると結局高くなります。
管理会社さんとの関係や入退去段取りのスムースさを考えると、管理会社ですべてリフォームをするのが妥当だと思いますが、部分部分のリフォーム見積もりをみて、あまりに高い場合はその箇所だけ、毎度安いところで施工する方法もあります。
フローリング張替がとても高ければ、その部分だけはやらせてもらって、自分でさがして外注しても良いと思います。
リフォーム費用を削減するには、自分の手間（現地を確認、外注施工、段取り組み）を増やすことによって、削減していくことになります。現地に行く際についでに、軽微な修繕は自分でするということも必要です。 - 外壁リフォームのポイントは？
- ＜ご質問＞
いつも大変良い勉強と新たな気づきを頂き感謝しております。
持ち物件の東京都中野区のS59年築のアパートですが、木造タイル張りで壁面がかなり汚れてきております。タイルの張り替えか塗装を考えておりますが、タイルがある場合の外壁リフォームをやったことがありません。
注意する点、コストを安く済ませるポイント、手を抜いてはならない点等、コメントを頂けますと大変助かります。尚、業者見積もりは、3社以上を検討しておりますが、推奨される業者等ありましたら是非ともご紹介ください。
【回答者】
リメイクアドバイザー 工藤一善さん
壁面タイル張りにおける通常のメンテナンスは、専用液材（主に酸性の洗剤）を使用して手洗いによる洗浄作業をした後、クリア色の塗装をすることが多いです。
長年にわたり付着した汚れは高圧洗浄だけでは処理できないので、専用の洗浄剤を使用する必要があり、実際の作業については全て手作業となるので、高圧洗浄等だけの清掃作業に比べれば㎡当たりのコストも高くなります。
壁面のコンデションが良い場合（汚れ具合が比較的きれい）で、さらにコストを重視した場合、専用液剤による洗浄作業のみで工事終了とすることもできます。
しかしながら、足場代等のことを考えるとクリア塗装を施した方が長い目で見ると良いと思います。
尚、クリア塗装についてですが使用する塗料の種類によって単価も異なるので、塗装業者さんと良く相談すると良いと思います。
タイル壁面を塗装処理（クリアではなく着色）する場合というのは、築古物件に多く見られます。
経年劣化に伴い洗浄作業を行っても見栄えがパッとしない場合、オーナー様と相談の上通常の塗装工事と同じく、高圧洗浄後塗装作業にて仕上げます。この物件の場合、築年数的にも微妙なところですね
お勧めなのは、見積り時に部分的に専用洗剤による洗浄作業を行い、その仕上がり状態で下記の3パターンを考慮してみたらいかがでしょうか。
尚、壁面タイルの手洗い作業はそれだけで仕事として成り立つ特殊作業となります。塗装屋さん全般がその作業に慣れているわけではありません。塗装専門の職人さんに依頼する場合、経験値を確認した方が良いかもしれません。
売買仲介手数料の割引
提携不動産会社を通じて大幅値引き
物件の購入や売却時に掛かる仲介手数料を、提携している不動産会社を通すことで割引します。特に、売却時に大きなメリットをもたらすサービスです。
ゴールド会員の方は案件に関わらず手数料1％で仲介します。
1億円の購入＆売却案件なら、通常は3,366,000円
⇒ 1,100,000円の仲介手数料でOK（▲67％引き）
シルバー会員は仲介手数料が2％
1億円の購入＆売却案件なら、通常は3,304,800円
⇒ 2,200,000円の仲介手数料でOK（▲34％引き）
しかも、購入も売却も各方面のブレインにアドバイスを受けながら、条件の良い交渉ができるようサポートします。
このサービスを1度利用するだけで、ほぼ一生分の会費がペイできてしまいます！
定期的に実施する
セミナ－＆イベント
オンライン全盛のご時世ではありますが、やはりリアルな交流に勝るものはありません。
プレミア投資部では、定期的にセミナーや懇親会イベントを実施しており、講師や会員さんの相互交流を進めています。
同じ志をもった仲間との交流で、モチベーションと情報をチャージしましょう。
電話・対面によるコンサルティング
規模拡大から空室対策まで、何でもOK
※ゴールド会員さん限定
ゴールド会員の方に限り、ご自身のニーズに応じた個別コンサルティングを実施することが可能です。お悩み解決隊が「質問」に回答するのに比べて、こちらは「相談」「依頼」的な内容でも対応できます。
- 規模を増やしたい
- コストを削減したい
- 空室を減らしたい
- 相続対策を考えたい
- 出口戦略を考えた
などなど。
運営メンバーと専門家を交えて、目的が実現されるよう親身になって考えます。
専門家への業務委託となる場合は費用が発生しますが、基本的な相談については無料です。面談やお電話がいつでも可能な訳ではありませんが、会員さんの成功のためにしっかり時間をとって向き合います。
会員種別をまとめると以下のようになります。
- ＜ゴールド会員＞
- ＜シルバー会員＞
- 収支・活動レポート＆解説動画
- ○
- ○
- スペシャル
コンテンツ - ○
- ○
- お悩み解決隊
- ◎
回数無制限 - ○
月1回まで - 仲介手数料の
割引 - ◎
売買価格の1％ - ○
売買価格の2％ - セミナー＆
イベント - ○
- ○
- 電話・対面
コンサルティング - ◎
- ー
- 月会費（税別）
- 6,000円
- 2,000円
運営メンバー紹介
プレミア投資部の責任者
編集長けいすけ
サラリーマン時代から不動産投資をはじめ、現在は家賃年収1億円超のメガ大家。空室が多い地方の高利回り物件を買って再生させるスタイル。セミナー出演や執筆も多数。早稲田大学エクステンションセンター講師、ビジネスブレークスルー大学の不動産投資講座の監修なども行っています。
古くから参画してくれている、元祖DIY大家さん
NSX松田
常に「人の一歩先を行く」ことを実践している投資家で、ホームセンターの活用、DIY、激安戸建投資、ジモティを活用したダイレクト客付けなどをいち早く取り入れてきました。
温和な人柄でありながら、愛車のNSXを飛ばして現地には常に一番乗りするアグレッシブな一面も持ち合わせています。
埼玉サラリーマン大家
旧満室経営新聞の趣旨に共感して参画された、文字通り埼玉在住のサラリーマン大家さん。楽待の人気コラムニストで、日々大量のコンテンツを生み出しています。不動産の学校「プレミア投資部」では、ご自身が経験したお話しやノウハウの中でも「特にすごい」ものを選りすぐって公開してくれており、根強いファンが多いです。
職業上顔出しをしていませんが、交流イベントに参加すれば会えるかも。
ブレイン紹介
また、運営メンバー以外にも「ブレイン」として、お悩み解決隊の質問に答えたり、コラムや動画を提供してくれたりする方もいらっしゃいます。
一部をご紹介すると・・・
石渡浩さん
学生時代から不動産投資をスタートし、わずか数年で家賃売上1億円を突破。
2016年には資本金990万円で設立した自らの不動産投資法人を、上場企業に約5億円で売却、不動産法人M&Aの先駆けとなりました。土地値を重視した物件購入と、オタクとも言えるレベルに研究を重ねた金融機関攻略の実績は、他業種から融資コンサルの依頼が殺到するほどです。
河田康則さん
その風貌と説得力のある話し方から「カーター校長」とも呼ばれる人気投資家。
不動産投資に限らず、経済・社会全体への大局観を持ち合わせ、「負けない投資」の理論にファンも多いです。米国株、タワーマンションなど時代のトレンドを読んでしっかり利益を出しつつ、国内不動産では金融機関の立場を理解した攻略法を実践して成果を出されていらっしゃいます。
内本智子さん
元祖「女流メガ大家」。大手企業に勤めつつ、家事や育児もこなしながら売上1億円を超える規模まで拡大。会社員を卒業後は100戸以上ある所有物件全てを自主管理化して、利益の最大化を実現されています。
傍目で見ていても大変そうだな・・と思うような行動を、当たり前のようにこなす強いマインドは女性でなくても感銘を受けるでしょう。
山崎次郎さん
プレミア投資部で「サラリーマン投資家を脱却し、事業者として融資を受ける」ためのノウハウを伝え続ける、自称「零細投資家」
自身が勤務先を退職後に融資に数十連敗し、保証協会や公庫を駆使してそれを脱却した経験をもとに種々の攻略法をまとめあげ、セミナーやコラムで公開してくれています。また千葉県在住でありながら、関西の金融機関開拓でも成果を挙げられています。
工藤一善さん
自らも不動産投資を行いながら、原状回復工事を中心とした工務店を経営されています。
クセのある職人さん達からも厚い信頼を寄せられる人柄と、卓越したコミュニケーション術は「大家業」の強い武器となるはず。編集長けいすけとは10数年前から親しくさせていただいており、「大家さんのコミュニケーション」をテーマにした共著を出版しています。
高山修一さん
賃貸激戦区の石川県金沢市で、地場密着の賃貸管理会社を経営されています。
編集長けいすけが10年以上も物件管理でお世話になっており、購入時空室率40％以上だったマンションを常時満室でキープしてくれました。
安易な賃料値下げの提案をせず、物件をバリューアップさせることで稼働率と賃料を上げていくスタイル。数々の賃貸トラブルを解決されてきた知識とノウハウをお持ちです。
よくあるご質問
- コンテンツはどのように届くのでしょうか？
- 毎月の配信時にメールでご案内があります。各種コンテンツをダウンロード（またはストリーミング再生）ができるサイトのURLなどが記載されています。
- 交流会に参加できなかった場合でも、セミナーの映像は見れますか？
- 交流会で行われた講演・セミナーなどは、後日映像または音声で配信されますので、遠方にお住まいの方でも大丈夫です。
ただ、中には配信できない内容もありますし、一部を削除した配信となる場合があります。積極的に交流会にお越しいただければ幸いです。 - シルバー会員からゴールド会員に移ったり、その逆に戻ったりすることは可能ですか？
- 問題ありません。入会された方には、会員種別の変更についてもご案内されます。
- 会員をやめたい（または休止したい）場合はどうすればいいですか？
- 退会はいつでも可能です。会員専用のページから手続きいただけます。
15年以上の実績がある
会員制度です
会員制度は当初の名称は異なるものの、既に17年もの長きに渡って運営されており、現在でも数百名の会員さんがいらっしゃいます。
レアな情報をお届けしたり、一緒にチャリティイベントを開催したり、温泉合宿をしたり、忘年会をやったりと楽しく充実した時間を過ごしてきました。
不動産投資は、普段関わる人のほとんどが「自分をお客にしてお金を稼ごうとしている業者さん」であるため、時には周りの人たちが信じられず疑心暗鬼になってしまうかもしれません。
そんなとき、「お悩み解決隊」や「個別コンサル」が利用できたり、交流会イベントなどで知り合った投資家仲間がいたらどうでしょう？
問題解決や不安の解消、モチベーションアップにどれだけのプラスになるか。その効果は計り知れません。
人生を、
さらに楽しく豊かに
今回、あなたが「お金の掛かるサービスはまだいいや」と思われたなら、私たちが発行する「満室経営新聞PLUS」をご利用ください。
こちらは無料で、年に10回発行しています。
ただ、他媒体も含めて無料で手に入る知識やノウハウが溢れているいまでも、数百名もの投資家さんが会員であり続けているのは、そこに「会員でないと得られない価値」を感じていただけているからに他なりません。
ご自身の不動産投資を進化させたい方、仲間作りをしたい方、人生をより楽しく豊かにしたい方とお会いできますことを楽しみにしております。